押金翻倍、租约长达5至7年、提前退租面临高额违约金、优质仓库“一仓难求”……
对于许多中国企业而言，出海后的第一笔高昂成本，并非市场营销推广，也不是生产制造，而是办公楼、物流仓库、工厂和数据中心等不动产投入。
过去十余年，中国企业习惯了国内商业、工业地产市场相对宽松的租赁环境。然而当企业走向欧洲、中东、东南亚等市场时，却发现自己面对的是另一套完全不同的游戏规则。
有业内人士认为，部分中国企业出海时感受到的“被海外房东割了一刀”，很多时候并非源于针对中国企业的特殊对待，而是不同市场规则碰撞后产生的认知落差。
“可能部分企业觉得自己被针对了，但从海外业主角度来看，他们只是按照市场规则进行风险定价。”一位长期服务中国企业出海的房地产顾问表示，由于国内与海外城市所处地产周期不同，这种落差往往会被放大，并最终体现为企业出海初期显著增加的时间和资金成本。
当中国租客遇上“卖方市场”
“我最近接手的一项业务，就来自于一家制造业企业，它在筹备出海欧洲的业务时，曾与当地一栋写字楼初步达成租赁意向。但随着谈判深入，双方分歧越来越大，最后陷入僵局。”近期，在上海工作的一位跨国房地产咨询机构资深人士对第一财经记者表示。
这位业内人士表示，欧洲当地业主要求签署5-7年的长期租约，而那家中国企业尚处于海外市场试水阶段，无法接受未来数年的固定租赁承诺。
与此同时，由于当地对中国品牌认知有限，业主方还提出了远高于市场水平的押金要求，这让习惯了国内写字楼市场的中国企业负责人感到难以理解。
过去几年，在中国国内多数城市，写字楼市场处于供过于求状态，租客拥有较强议价权，短租、降低租金、减少押金等情况并不少见。
而在欧洲不少核心城市，情况恰恰相反。
业内人士向记者表示，不少海外城市新增物业供应长期不足，写字楼空置率低于10%，市场明显偏向业主方。而这恰恰是多数中国企业此前从未经历过的市场环境。
当前，全球主要城市商业地产市场正在出现明显分化。上海、北京、广州、深圳、杭州、南京等中国主要城市写字楼租金普遍承压，而东京、迪拜以及欧洲部分城市则正好处于租金上涨周期，优质办公物业供不应求，业主议价能力明显更强。
“最终双方谈崩了，那家中国企业又找到我们，希望我们能够给他们牵线寻找新址，这造成了企业出海的时间成本上升。”上述业内人士表示。
优质空间资源面临强劲竞争
对于制造业和跨境电商企业而言，更大的挑战往往来自物流地产。
过去中国企业出海更多采取经销商模式，企业本身并不需要在当地建立大量实体空间。
而如今，中国企业出海已经进入新阶段。品牌出海、制造基地出海、营销网络出海同步推进，中国企业需要在目的地国设立办公室、物流中心、研发基地甚至生产工厂，这意味着企业必须争夺当地最优质的空间资源。
一家中资企业在欧洲寻找高标准仓库时发现，当地符合要求的仓储资源极为有限。如果区位、品质和租金条件都较为理想，竞争租户往往包括亚马逊等国际巨头。作为首次出海的新面孔，中资企业很难在信用和品牌影响力等方面占据优势。
最终即便成功租下仓库，其租金水平也远高于国内市场。
“欧洲当地高标仓的租金成本，几乎是国内长三角二三线城市的4-5倍，而且高于国内一线城市成熟物流园区水平。”一位熟悉跨国物流地产运作的业内人士对第一财经记者表示。
相比租办公室和租仓库，重资产项目面临的风险更大。
仲量联行（JLL）相关人士近期对记者表示，他们服务的一家中资科技企业，曾计划在海外建设大型数据中心，项目初期该公司选定好一块土地作为建设地点，但周边企业随后会以可能影响土壤和水资源环境为由提起了诉讼。由于企业前期尽调不足，无法及时提供完整合规文件进行应诉，项目被迫终止，并重新寻找地块。不仅前期投入付诸东流，整体项目周期也被大幅拉长。
这类问题在中国企业出海过程中并不少见。仲量联行的相关调研结果显示，有82%的受访中国企业在海外不动产选址过程中遭遇实质性挑战，63%的企业曾遭遇项目整体延期，52%的企业出现不动产预算超支，17%的企业曾因产权、环保等问题导致项目搁置。
中国企业正在补上“全球地产课”
今年年初，商务部发布的数据显示，截至2025年年末，中国在境外设立企业超过5万家，遍布190个国家和地区，对外投资存量连续9年保持世界前三，2025年对外直接投资1743.8亿美元，比上年增长7.1%。
可以说，中企出海已从简单产能输出转向深度本地化运营。但在中国企业全球化走入深水区的同时，很多企业仍然对海外不动产选址掉以轻心。
“在接受我们调研的出海企业中，有三分之一的企业是在海外主体成立后才开始寻找办公场所，甚至有部分企业在业务团队已经派驻后才临时启动选址工作。”仲量联行相关人士对记者表示。
而那些已经在海外“碰壁”的中国企业则开始意识到，择址海外不动产，不仅仅是“找个办公室”那么简单。
从办公楼、门店、仓库、工厂到数据中心，每一次选址背后都涉及法律、税务、运营、供应链和资本投入等系统性问题。
“我们建议出海企业将海外地产规划前置，避免后期因为地产因素拖累整体业务。”仲量联行相关研究人士表示。
在这一背景下，国际地产咨询机构的相关业务近年已迎来快速增长。一位业内人士透露，过去两年，其所在公司与中国企业出海相关的不动产服务需求，保持了两位数的增长。
“很多企业在‘出海’后，会有被海外房东割了一刀的感觉，比如租金过高、押金翻倍、不得不签订长租约等，实际上这种感觉来自于双方对各自市场惯例的不了解，也来自于谈判经验的不足。”前述跨国房地产咨询机构资深人士对记者表示。
该人士表示，以租赁押金为例，刚出海的中国企业在海外新设主体的信用资质不足，境外注册主体与国内母公司关联性较弱，在当地优质楼宇业主眼中，属于风险较高的“新租户”，在这种情况下，业主往往会通过提高押金额度、延长租约期限或要求母公司担保等方式降低风险。
在这种情况下，业内人士建议，中国企业可以用成熟的市场案例去增信、用境外成熟的业务主体做担保，以此作为筹码进行谈判。
“对于尚处在探索阶段的企业，我觉得海外联合办公空间等灵活方案，或许更适合作为第一步，待业务稳定后，再逐步转向长期租赁或自建物业。”上述人士称。
对于越来越多走向世界的中国企业来说，这或许是一门迟早都要补上的课程。毕竟在出海浪潮下，企业要学的不只是如何卖产品，也包括如何与海外房东打交道。
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马一凡
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