律师普法：房地产开发流程是什么？

　　律师普法：房地产开发流程是什么？

　　房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

　　我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为"。房地产开发项目有住宅、别墅、、等等、现市场上提到的所谓"商住两用"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。

　　房地产开发流程主要包括以下几个程序：

　　第一步： 项目决策阶段

　　第二步：前期准备阶段

　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

　　一、 获取土地使用权

　　二、 征地拆迁，申办并取得《许可证》

　　三、 规划设计

　　四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

　　五、申办《施工许可证》

　　六、招标

　　第三步：工程建设阶段

　　建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

　　1、施工用水

　　电及通讯线路接通，保证施工需要

　　2、施工场地平整，达到施工条件

　　3、施工通道疏通，满足施工运输条件

　　4、施工图纸及施工资料准备

　　5、施工材料和施工设备的准备

　　6、临时用地或临时占道手续办理

　　7、施工许可批文及办理开工手续

　　8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

　　9、组织图纸会审、设计交底

　　10、编制工程进度计划

　　11、设计、施工、监理单位的协调

　　第四步：项目销售阶段

　　销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

　　一、申办《销售许可证》

　　二、商品房销售及按揭办理

　　一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

　　二、申办建设工程规划验收

　　三、进行，取得《商品房权属证明书》

　　四、物业移交

　　第五步：交付使用阶段